?

Log in

No account? Create an account
entries friends calendar profile My Website Previous Previous Next Next
Московская недвижимость всегда в цене - Уголок Школьника
scolar
scolar
Московская недвижимость всегда в цене
Вопросы у меня есть к френдам-экономистам и им сочувствующим. Навеяны они постами lost_touch (здесь, здесь, здесь и здесь), ну и ссылками, в этих постах содержащимися.

Итак, вот что я вынес из этого чтения:
1. Застройщики предпочитают не продавать жильё "на корню", а строить на банковский кредит (поскольку удорожание за время строительства больше, чем набежавшие проценты, а готовое жильё раскупается мгновенно).
2. В то же время, застройщики стали выпускать векселя (выплаты по которым превышают проценты по кредиту), и вес этой составляющей финансирования растёт.

Вопросы:
1. Зачем это нужно застройщикам?
2. В частности, почему бы просто не поднять цены на метры "на корню"?
3. Кто покупает эти векселя?
14 comments or Leave a comment
Comments
toshick From: toshick Date: February 16th, 2004 03:39 am (UTC) (Link)
Всегда и всем выгоднее работать на кредитах, а не на собственных средствах. Если, конечно, доходность бизнеса выше процентной ставки.

scolar From: scolar Date: February 16th, 2004 03:56 am (UTC) (Link)
Это я понимаю. Вопрос, скорее, в другом: зачем понадобились векселя?
toshick From: toshick Date: February 16th, 2004 04:53 am (UTC) (Link)
Чтобы разбросать по рынку.
До облигаций они еще не доросли, банковские кредиты брать муторно - залоги там всякие.
А вексель кредитор сегодня купил, завтра сбросил, если рынок есть. Риск для квалифицированного заемщика (т.е. который следит за состоянием дел) ниже. Это если все честно, а не попытка разбросать займ по неквалифицированным заемщикам.
lost_touch From: lost_touch Date: February 16th, 2004 06:17 am (UTC) (Link)

Re:

Однако, заметь, плакаты про 25% годовых в метро - именно на неквалифизированных рассчитаны
lost_touch From: lost_touch Date: February 16th, 2004 03:54 am (UTC) (Link)
Ты немножко с кванторами вольно обошелся. И условности некоторые опустил - про доступность кредита, рискм, которые готовы принимать на себя застройщики, цены, по которым готовы продавать-покупать-принимать в залог различные участники процесса.
***
А вот про покупателей - в одном из постов хорошо Тошик написал. Но он там, кажется, не учел, что плакатики соответствующие появились в метро...
scolar From: scolar Date: February 16th, 2004 04:05 am (UTC) (Link)

Re:

Я правильно понял, что банки и инвестиционные компании, взвесив риски, готовы покупать векселя компаний, которым они же не решились выдать кредит? Т.е. выпуск векселей - это вынужденный шаг застройщиков?
lost_touch From: lost_touch Date: February 16th, 2004 04:22 am (UTC) (Link)

Re:

Ровно наоборот. Векселя с доходностью в 25% и больше, которые сейчас появляются на рынке, - явная попытка расширить круг кредиторов, когда классические уже не дают, полагая риски неприемлимыми.
"Не будем обижать человека, назовем лоха - инвестором!"
scolar From: scolar Date: February 16th, 2004 04:31 am (UTC) (Link)

Re:

Слушай, прости мою тупость, но мне нужны чуть более подробные объяснения: почему классические кредиторы не дают денег, если на рынке бум, цена недвижимости растёт быстро, а себестоимость не слишком?

Правильно ли я понял, что ты меня подводишь к мысли, что если на таком рынке риски стали неприемлимы, то те, кто оценивают риски, твёрдо уверены, что имеет место быть пузырь?

lost_touch From: lost_touch Date: February 16th, 2004 05:06 am (UTC) (Link)

Re:

Ты перебарщиваешь с кванторами общности.
Очень сильно перебарщиваешь.
Я же говорю о кванторах существования.
Хотя в ситуации мыльного пузыря одни могут превартиться в другие - очень быстро
scolar From: scolar Date: February 16th, 2004 05:25 am (UTC) (Link)

Re:

С кванторами я перебарщиваю от недостатка информации - я же оперирую не фактами, а лозунгами. Просто очень хочется понять, что же происходит.

Вроде бы, объёмы возводимого жилья меняются не сильно. Т.е., это не та ситуация, когда некто строил 5 домов одновременно, и ему на них хватало кредитов, а теперь он строит 25 домов, а банки ему денег готовы давать, по-прежнему, на 5. С другой стороны, вряд ли на стоительный рынок пришло много новичков, к которым у банков нет доверия. Т.е. что-то меняется, а что именно, никто не говорит.
lost_touch From: lost_touch Date: February 16th, 2004 06:20 am (UTC) (Link)

Re:

Информации у дискуссантов из твоих ссылок не многим больше.
К тому же там имеется попытка угадать тенденцию, а не оценить реальную ситуацию.
В двух словах: жопы пока нет, но шансы на ее появление среднесрочно - довольно высоки
scolar From: scolar Date: February 16th, 2004 06:29 am (UTC) (Link)

Re:

Ну и практический вопрос: жопа - это что? Что, например, может произойти с квартирой, купленной на этапе строительства: не достроят дом, упадёт её цена, потребуют дополнительных денег?
lost_touch From: lost_touch Date: February 16th, 2004 06:34 am (UTC) (Link)

Re:

Все что угодно из вышеописанного.
+
В зависимости от того, насколько глубокой будет жопа: банковский кризис, экономический спад, социально-политические траблы и тп. Но это уже зависит и от того, каким будет триггер к сдуванию пузыря. Ну и на каком этапе это все случится.
***
Мои чисто субъективные ощущения - в ближайшие месяцы потрясений быть не должно. А глубокой жопа будет только если рост цен такми темпами продолжится еще год-два, а триггером станет резкое падение цен на сырье
_ai_ From: _ai_ Date: February 17th, 2004 09:25 am (UTC) (Link)

Re:

Polychaetsya smeshnaya investment strategy: hedge those loans by shorting oil futures.
14 comments or Leave a comment